Comment s’organise la visite pour établir vos diagnostics immobiliers ?
Lors de la mise en place de diagnostics immobiliers, il y a des éléments et documents à préparer avant notre visite :
- Afin d’éviter toute visite complémentaire, veillez à ce que nous puissions accéder à tous les locaux de votre bien. Par exemple lors d’une vente, la visite de la cave est obligatoire pour vérifier la présence de termites et d’amiante (La visite de la cave n’est pas obligatoire pour de la location). Le démontage du tableau électrique est aussi important, pensez à vérifier que rien n’entrave son démontage.
- Votre acte de propriété afin de vérifier la dénomination des pièces du bien et surtout d’obtenir les numéros de lots.
- Pour pouvoir établir le Diagnostic de Performance Energétique DPE et en fonction des caractéristiques de votre bien, il sera peut-être nécessaire d’obtenir vos factures énergétiques pour le chauffage et la production d’eau chaude sanitaire de votre bien. A partir du 1er Juillet 2021, la méthode de calcul du DPE qui utilise les factures énergétiques ne sera plus valable, suite à la Loi Énergie-Climat
Vérifications administratives
A notre arrivée, nous allons vérifier les informations administratives de votre bien et le cadre de la mission:
- Type de diagnostics souhaitées
- Adresse du bien
- Adresse de Facturation
- Numéro de lot et désignation des locaux
- Particularité du bien
Diagnostic immobilier : Démarrage de l’intervention
Une fois les éléments administratifs vérifiés, la première étape consiste à visiter l’ensemble du bien privatif et de réaliser une description complète de votre bien.
- Nombre et intitulé de chaque pièce.
- Détails des composants principaux (revêtements murs, sols et plafonds)
- Réalisation d’un croquis de votre bien
Cette étape est importante car les informations obtenus seront communes à l’ensemble des diagnostics techniques.
Mesurage du bien (Loi Carrez, Loi Boutin ou Attestation de surface)
A l’aide d’un télémètre Laser, nous allons mesurer précisément votre bien. Ce diagnostic immobilier consiste à mesurer chaque pan de mur pour obtenir le périmètre de chaque pièce, ce qui permet d’en déduire la surface. En fonction de la géométrie et de la complexité de la pièce mesurée, nous allons utiliser plusieurs méthodes de calculs (la triangulation ou la trigonométrie simple).
Pour connaitre les règles précisent de calcul de la surface pour la loi Carrez ou Boutin, la surface au sol et la surface habitable, veuillez lire cette page.
Afin d’éviter toute erreur de mesure, nous avons deux sécurités :
- A l’aide de notre logiciel, nous vérifions que la forme de la pièce calculée correspond bien à la géométrie réelle de la pièce et que les distances affichées par notre logiciel sont bien égales aux distances réelles.
- Une fois l’ensemble du bien mesuré, nous assemblons avec notre logiciel les géométries des pièces calculées pour former un plan réel de votre bien. Si ce plan correspond au croquis, alors le mesurage est validé.
Pour en savoir plus sur ce diagnostic
Les diagnostics Plomb CREP
Ce diagnostic immobilier consiste à repérer les peintures qui contiennent du Plomb. Les canalisations de Gaz ou d’eau en Plomb sont exclues du diagnostic. Le diagnostic Plomb est effectué uniquement sur les biens construits avant 1949 (La peinture au Plomb a été interdite cette année là).
Nous utiliserons un appareil à fluorescence X qui permet de sonder et de déterminer le taux de Plomb contenu dans plusieurs couches de peinture.
Les éléments à sonder sont les suivants :
- Murs (Peints ou avec un revêtement)
- Plafond
- Plinthes
- Portes
- Fenêtres
- Garde-corps et volets de fenêtres
Les éléments récents ne sont pas sondés (BA13, fenêtres doubles vitrages, portes, plinthe etc…)
Sur chaque mesure positive, nous devons déterminer l’état de dégradation du mur (micro-fissure, écaillage…). Ce classement va permettre de déterminer si l’intervention d’un professionnel du bâtiment est nécessaire pour remettre en état les éléments mis en cause.
Pour en savoir plus sur ce diagnostic
Le diagnostic Termites
Ce diagnostic immobilier est obligatoire uniquement pour une vente.
Le diagnostic termites consiste à repérer les éventuelles dégradations d’éléments en bois, et le cas échéant de déterminer si oui ou non elles sont causées par des termites. A l’aide d’un Poinçon, nous allons sonder l’ensemble des éléments en bois:
- Plinthe
- Porte
- Meuble
- Parquet
- Fenêtre
Et vérifier les faux-plafond, caves, combles et autres zones avec peu de luminosité susceptibles d’être des terrains favorables au développement des termites.
Ce repérage est une inspection visuelle qui ne laisse pas de trace et n’est pas destructif. L’utilisation du poinçon est nécessaire pour identifier les zones dégradées, les zones où le bois est mou. C’est la seul manière de repérer des termites car elles ne laissent pas de traces extérieures (trou de sortie).
En fonction du type de dégradation, de l’aspect du bois en surface, du type de déjection observé et de la présence de galerie-tunnel, nous serons en mesure de déterminer le type d’attaque d’insecte et de proposer des solutions de traitement.
L’objectif de ce diagnostic est de déterminer la présence de termites dans la partie privative du bien. Si les dégradations observées ne sont pas causées par des termites, notre rapport indiquera qu’il s’agit d’autres insectes (capricornes, vrillette…) ou moisissures (pourriture cubique, blanche…).
Pour en savoir plus sur ce diagnostic
Le diagnostic immobilier Amiante
C’est une inspection visuelle afin de repérer les matériaux contenant de l’amiante et ceux susceptibles d’en contenir. L’ensemble de votre bien est visité avec une attention particulière au niveau de la ventilation des zones humides, des conduits de cheminée, des allèges de fenêtres et des revêtements de sol qui sont des zones avec de forte probabilité de repérer des matériaux amiantés.
Les matériaux contenant de l’amiante à repérer sont classés en catégorie :
- Liste A matériaux friables : Calorifuge, Faux plafond, Flocages
- Liste B matériaux peu friables : Plaque de toit ondulée, Conduit de ventilation, Dalle de sol, joint d’étanchéité…
Pour une location (DAPP, Dossier Amiante des Parties Privatives), notre inspection concerne uniquement les matériaux de la liste A.
Pour une vente, le repérage concerne les matériaux des listes A et B.
En fonction du type de matériau repéré, nous pouvons avec notre expérience, conclure sur la présence d’amiante. Ce jugement personnel est possible uniquement pour les matériaux de la liste B. Par exemple en présence d’un conduit de ventilation de salle de bain en Fibro-ciment amianté ou des plaques de toit ondulées en amiante.
Dans le cas de figure où le matériaux fait parti de la liste A ou bien ne possède pas de marquage ou d’éléments permettant de conclure sur la présence d’amiante. Nous devons réaliser un prélèvement qui sera ensuite analysé par un laboratoire certifié. Le prélèvement se fait dans un coin de manière à ne pas être trop voyant. Les résultats de cette analyse sous connus sous 5 jours.
La dernière étape de ce diagnostic immobilier concerne l’évaluation de l’état de dégradation du matériau amianté afin de préconiser le type de traitement adéquate. En fonction des conclusions de la grille d’évaluation, il vous sera nécessaire de faire réaliser une Evaluation périodique de l’état de conservation du matériau, ou bien de réaliser des actions correctives (Travaux pour enlever ou protéger le matériau en question).
Chaque matériau repéré fera l’objet d’une photo et son emplacement sera indiqué sur notre croquis.
Pour en savoir plus sur ce diagnostic
Le diagnostic immobilier électrique
L’objectif de ce diagnostic immobilier est de vérifier la conformité de l’installation électrique privative à partir du disjoncteur principale. L’ensemble des éléments de l’installation est analysé avec une liste de vérification réglementaire à faire. Les éléments principaux de l’installation sont :
- Disjoncteur principale
- Tableau électrique
- Prises
- Eclairage
Chaque anomalie listée dans le rapport fera l’objet d’une photo pour vous permettre de mieux comprendre de quoi il s’agit. Il sera également précisé l’emplacement exact de l’anomalie détectée, pour faciliter sa correction.
Veillez à préparer notre visite et à ne pas encombrer l’ouverture du tableau électrique ou à avoir un contrat en cours avec un fournisseur d’énergie. Il arrive souvent que lors de notre visite, le tableau ne puisse pas être démonté ou tout simplement que l’installation ne soit pas alimentée en électricité. Dans ce cas de figure, notre rapport indiquera des réserves car le diagnostic ne sera pas complet et une visite complémentaire sera à prévoir.
Dernière chose, des tests électriques sont prévues dans les vérifications réglementaires et nécessitent la coupure globale de l’installation pendant quelques minutes.
Pour en savoir plus sur ce diagnostic
Le diagnostic immobilier gaz
De la même manière que pour le diagnostic électricité, le diagnostic gaz consiste en la vérification d’une grande liste de points de contrôle. La sécurité de l’occupant étant une priorité absolue, ce diagnostic immobilier vérifiera le bon fonctionnement des appareils Gaz, leur raccordement, l’évacuation des fumées et la ventilation des locaux contenant un appareil Gaz.
Chaque anomalie listée dans le rapport fera l’objet d’une photo pour vous permettre de mieux comprendre de quoi il s’agit. Il sera également précisé l’emplacement exact de l’anomalie détectée, pour faciliter sa correction.
Pour en savoir plus sur ce diagnostic
Le diagnostic de Performance Energétique DPE
Ce diagnostic immobilier renseigne sur la consommation énergétique et le taux d’émission de CO2 de votre logement et propose une note de A à G permettant d’identifier et de comparer les logements, les classant du plus vertueux (note A) au plus énergivore (note G).
Il présente notamment :
- Une description des principales caractéristiques du logement, de ses équipements (chauffage, production d’eau chaude sanitaire, ventilation, climatisation) et de leurs conditions d’utilisation.
- Le niveau de consommation et le coût estimé des dépenses énergétiques par an.
- Des conseils d’économies d’énergie et des recommandations de travaux (sans obligation) pour améliorer la performance énergétique du logement.
Pour le calcul des étiquettes énergétiques de votre logement, nous allons utiliser une des deux méthodes réglementaires : 3CL ou 3 Factures. Le choix se fait en fonction des caractéristiques techniques de votre logement (Chauffage collectif ou individuel, comptage collectif ou individuel) et l’année de construction de votre bien.
- La méthode 3 factures
Le DPE est réalisé sur la moyenne des trois dernières années de consommation d’énergie liées à votre logement. Dans la cas de figure, où vous n’avez pas de factures énergétiques car par exemple le logement est très peu habité, le DPE sera noté « Vierge » sans étiquette.
- La méthode 3CL
Cette méthode s’appuie sur une analyse des caractéristiques du bâti (isolation, surfaces vitrées, type de matériaux mis en œuvre, modes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, etc.).
BON A SAVOIR
A partir du 1er Juillet 2021, la méthode 3 factures va être rétiré La méthode 3 factures est retirée. Le DPE devra être calculé avec la méthode 3CL et s’appuie désormais uniquement sur les caractéristiques physiques du logement comme le bâti, la qualité de l’isolation, le type de fenêtres ou le système de chauffage. Concrètement le mode de calcul va devenir unique et pourra être transposé à tous les types de biens. Cette disposition devient obligatoire à partir du 1er Juillet 2021.
Pour en savoir plus sur ce diagnostic
L’état des risques naturels ERP
Ce diagnostic immobilier est constitué en sollicitant des bases de données mises à disposition par des administrations locales.
Ce document répertorie l’ensemble des « risques » associés à l’emplacement géographique de votre bien, et notamment :
- Les risques géologiques (risque sismique, risque d’affaissement au-dessus des anciennes carrières)
- Les risques d’inondation
- Les risques technologiques
- L’exposition aux bruits
