Évolution du diagnostic DPE : une cohérence avec les nouveaux engagements internationaux et européens

En cohérence avec ses engagements internationaux et européens, la France mène une politique nationale de lutte contre le changement climatique. Les principaux objectifs de cette politique sont déclinés dans la Loi Énergie-Climat  publiée au Journal Officiel du 9 novembre 2019.

Ils se résument à :

• Une réduction significative des émissions de Gaz à effet de serre (GES)
• Une réduction de la consommation énergétique globale.
• Un investissement important dans les énergies renouvelables à l’horizon 2030 et 2050

Cette loi apporte de nouvelles règles plus contraignantes au Diagnostic de Performance Energétique DPE, pour les propriétaires-bailleurs et acquéreurs avec une mauvaise étiquette énergétique F ou G. Ces contraintes seront renforcées au fil du temps jusqu’en 2028, date à laquelle des travaux seront obligatoires pour mettre en location ou pour mettre en vente un bien trop énergivore identifié comme « une passoire thermique ».

Afin d’identifier les biens trop énergivore, le gouvernement a rendu obligatoire depuis 2006 pour les ventes et 2007 pour les locations, le diagnostic de performance énergétique (DPE) repris sous la forme d’étiquette-énergie. Il renseigne sur la consommation énergétique et le taux d’émission de CO2 de votre logement et propose une note de A à G permettant d’identifier et de comparer les logements, les classant du plus vertueux (note A) au plus énergivore (note G).

Il présente notamment :

• Une description des principales caractéristiques du logement, de ses équipements (chauffage, production d’eau chaude sanitaire, ventilation, climatisation) et de leurs conditions d’utilisation.
• Le niveau de consommation et le coût estimé des dépenses énergétiques par an.
• Des conseils d’économies d’énergie et des recommandations de travaux (sans obligation) pour améliorer la performance énergétique du logement.

Depuis sa mise en place, le diagnostic de performance énergétique a uniquement un caractère informatif pour l’acquéreur ou le locataire.

Diagnostic de performance énergétique (DPE) : comment ça fonctionne ? 

Jugé pas assez fiable, le gouvernement à décidé de remodeler la méthode de calcul pour obtenir le classement du logement.

Aujourd’hui, il en existe deux :

• La méthode 3 factures

Le DPE est réalisé sur la moyenne des trois dernières années de consommation d’énergie liées à votre logement. Une méthode jugée trop peu fiable, puisque le résultat dépend notamment des habitudes du ménage en question. Le comportement vis-à-vis de l’aération du logement, le dégré de chauffe, le nombre de personnes occupants l’appartement, la période d’utilisation du chauffage, le nombre d’équipement…

Cette méthode utilise la consommation totale et ne permet pas d’obtenir uniquement la part de Chauffage et d’eau Chaude Sanitaire du logement. Ce qui induit une source d’erreur dans l’objectif de pouvoir comparer les logements entre eux.

• La méthode 3CL

Cette méthode s’appuie sur une analyse des caractéristiques du bâti (isolation, surfaces vitrées, type de matériaux mis en œuvre, modes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, etc.). Elle ne va donc pas s’intéresser aux différents usages possibles de chaque foyer, le mode de calcul conventionnel considère un usage standard du logement, ce qui correspond à une occupation et un comportement standard moyen :

-1- Une occupation journalière du logement de 16h en semaine (hors tranche de 10 à 18h) et de 24h en fin de semaine (samedi-dimanche).

-2- Une période d’absence d’occupation annuelle d’une semaine durant la période de chauffe et de deux semaines en été (congés).

-3- Une température intérieure de 19°C le jour, réduite à 17°C la nuit en saison de chauffe.

-4- Des données climatiques départementales moyennes, sur trente ans, avec une correction liée à l’altitude et à la distance par rapport au littoral.

-5- Une consommation d’eau chaude sanitaire calculée sur la base de la surface habitable et d’un taux d’occupation standard dépendant de la surface du logement.

DPE, nouvelle réforme  : les nouvelles méthodes de calculs

• La méthode 3 factures est retirée. Le DPE devra être calculé avec la méthode 3CL et s’appuie désormais uniquement sur les caractéristiques physiques du logement comme le bâti, la qualité de l’isolation, le type de fenêtres ou le système de chauffage. Concrètement le mode de calcul va devenir unique et pourra être transposé à tous les types de biens. Cette disposition devient obligatoire à partir du 1^er Juillet 2021.
• Sur les annonces immobilières sera ajouté une estimation de la consommation énergétique annuelle pour renseigner sur le coût estimé du chauffage et de la production d’eau Chaude Sanitaire du logement. Cela va devenir obligatoire pour toutes les annonces à partir du 1^er Janvier 2022.
• Le DPE devient opposable juridiquement à partir du 1^er Juillet 2021. Cela signifie que l’acquéreur ou le locataire pourra engager juridique la responsabilité du Propriétaire du bien, dans le cas où l’estimation de la consommation aura été nettement sous-évaluée. Par exemple si l’étiquette annoncée est D alors qu’en réalité le classement est F. Le propriétaire sera obligé de réaliser des travaux énergétiques.
• Les énergies dites « moins propres » pénalisées. Le classement du logement prendra en compte la consommation d’énergie primaire et les émissions de Gaz à effet de Serre. C’est une double base, quantité mais aussi propreté de l’énergie consommée, qui permettra de comparer et de classer les logements entre eux. Cela signifie que les chauffages au Fioul ou au Gaz seront pénalisés par rapport à l’électricité ou au bois.
• Une réévaluation des valeurs des classes énergétiques est aussi prévue de la nouvelle loi.
• Dernière chose, les diagnostics DPE réalisés entre le 1er juillet 2013 et le 1er juillet 2021 seront valables jusqu’au 31 décembre 2022. Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 seront valables jusqu’au 31 décembre 2024. La durée de validité de DPE reste inchangé : 10 ans.

Comment s’organise la visite pour établir vos diagnostics immobiliers ?

Lors de la mise en place de diagnostics immobiliers, il y a des éléments et documents à préparer avant notre visite :

• Afin d’éviter toute visite complémentaire, veillez à ce que nous puissions accéder à tous les locaux de votre bien. Par exemple lors d’une vente, la visite de la cave est obligatoire pour vérifier la présence de termites et d’amiante (La visite de la cave n’est pas obligatoire pour de la location). Le démontage du tableau électrique est aussi important, pensez à vérifier que rien n’entrave son démontage.
• Votre acte de propriété afin de vérifier la dénomination des pièces du bien et surtout d’obtenir les numéros de lots.
• Pour pouvoir établir le Diagnostic de Performance Energétique DPE et en fonction des caractéristiques de votre bien, il sera peut-être nécessaire d’obtenir vos factures énergétiques pour le chauffage et la production d’eau chaude sanitaire de votre bien. A partir du 1^er Juillet 2021, la méthode de calcul du DPE qui utilise les factures énergétiques ne sera plus valable, suite à la Loi Énergie-Climat 

Vérifications administratives

A notre arrivée, nous allons vérifier les informations administratives de votre bien et le cadre de la mission:

• Type de diagnostics souhaitées
• Adresse du bien
• Adresse de Facturation
• Numéro de lot et désignation des locaux
• Particularité du bien

Diagnostic immobilier : Démarrage de l’intervention

Une fois les éléments administratifs vérifiés, la première étape consiste à visiter l’ensemble du bien privatif et de réaliser une description complète de votre bien.

• Nombre et intitulé de chaque pièce.
• Détails des composants principaux (revêtements murs, sols et plafonds)
• Réalisation d’un croquis de votre bien

Cette étape est importante car les informations obtenus seront communes à l’ensemble des diagnostics techniques.

Mesurage du bien (Loi Carrez, Loi Boutin ou Attestation de surface)

A l’aide d’un télémètre Laser, nous allons mesurer précisément votre bien. Ce diagnostic immobilier consiste à mesurer chaque pan de mur pour obtenir le périmètre de chaque pièce, ce qui permet d’en déduire la surface. En fonction de la géométrie et de la complexité de la pièce mesurée, nous allons utiliser plusieurs méthodes de calculs (la triangulation ou la trigonométrie simple).

Pour connaitre les règles précisent de calcul de la surface pour la loi Carrez ou Boutin, la surface au sol et la surface habitable, veuillez lire cette page.

Afin d’éviter toute erreur de mesure, nous avons deux sécurités :

• A l’aide de notre logiciel, nous vérifions que la forme de la pièce calculée correspond bien à la géométrie réelle de la pièce et que les distances affichées par notre logiciel sont bien égales aux distances réelles.
• Une fois l’ensemble du bien mesuré, nous assemblons avec notre logiciel les géométries des pièces calculées pour former un plan réel de votre bien. Si ce plan correspond au croquis, alors le mesurage est validé.

Pour en savoir plus sur ce diagnostic 

Les diagnostics Plomb CREP

Ce diagnostic immobilier consiste à repérer les peintures qui contiennent du Plomb. Les canalisations de Gaz ou d’eau en Plomb sont exclues du diagnostic. Le diagnostic Plomb est effectué uniquement sur les biens construits avant 1949 (La peinture au Plomb a été interdite cette année là).

Nous utiliserons un appareil à fluorescence X qui permet de sonder et de déterminer le taux de Plomb contenu dans plusieurs couches de peinture.

Les éléments à sonder sont les suivants :

• Murs (Peints ou avec un revêtement)
• Plafond
• Plinthes
• Portes
• Fenêtres
• Garde-corps et volets de fenêtres

Les éléments récents ne sont pas sondés (BA13, fenêtres doubles vitrages, portes, plinthe etc…)

Sur chaque mesure positive, nous devons déterminer l’état de dégradation du mur (micro-fissure, écaillage…). Ce classement va permettre de déterminer si l’intervention d’un professionnel du bâtiment est nécessaire pour remettre en état les éléments mis en cause.

Pour en savoir plus sur ce diagnostic

Le diagnostic Termites

Ce diagnostic immobilier est obligatoire uniquement pour une vente.

Le diagnostic termites consiste à repérer les éventuelles dégradations d’éléments en bois, et le cas échéant de déterminer si oui ou non elles sont causées par des termites. A l’aide d’un Poinçon, nous allons sonder l’ensemble des éléments en bois:

• Plinthe
• Porte
• Meuble
• Parquet
• Fenêtre

Et vérifier les faux-plafond, caves, combles et autres zones avec peu de luminosité susceptibles d’être des terrains favorables au développement des termites.

Ce repérage est une inspection visuelle qui ne laisse pas de trace et n’est pas destructif. L’utilisation du poinçon est nécessaire pour identifier les zones dégradées, les zones où le bois est mou. C’est la seul manière de repérer des termites car elles ne laissent pas de traces extérieures (trou de sortie).

En fonction du type de dégradation, de l’aspect du bois en surface, du type de déjection observé et de la présence de galerie-tunnel, nous serons en mesure de déterminer le type d’attaque d’insecte et de proposer des solutions de traitement.

L’objectif de ce diagnostic est de déterminer la présence de termites dans la partie privative du bien. Si les dégradations observées ne sont pas causées par des termites, notre rapport indiquera qu’il s’agit d’autres insectes (capricornes, vrillette…) ou moisissures (pourriture cubique, blanche…).

Pour en savoir plus sur ce diagnostic

Le diagnostic immobilier Amiante

C’est une inspection visuelle afin de repérer les matériaux contenant de l’amiante et ceux susceptibles d’en contenir. L’ensemble de votre bien est visité avec une attention particulière au niveau de la ventilation des zones humides, des conduits de cheminée, des allèges de fenêtres et des revêtements de sol qui sont des zones avec de forte probabilité de repérer des matériaux amiantés.

Les matériaux contenant de l’amiante à repérer sont classés en catégorie :

• Liste A matériaux friables : Calorifuge, Faux plafond, Flocages
• Liste B matériaux peu friables : Plaque de toit ondulée, Conduit de ventilation, Dalle de sol, joint d’étanchéité…

Pour une location (DAPP, Dossier Amiante des Parties Privatives), notre inspection concerne uniquement les matériaux de la liste A.

Pour une vente, le repérage concerne les matériaux des listes A et B.

En fonction du type de matériau repéré, nous pouvons avec notre expérience, conclure sur la présence d’amiante. Ce jugement personnel est possible uniquement pour les matériaux de la liste B. Par exemple en présence d’un conduit de ventilation de salle de bain en Fibro-ciment amianté ou des plaques de toit ondulées en amiante.

Dans le cas de figure où le matériaux fait parti de la liste A ou bien ne possède pas de marquage ou d’éléments permettant de conclure sur la présence d’amiante. Nous devons réaliser un prélèvement qui sera ensuite analysé par un laboratoire certifié. Le prélèvement se fait dans un coin de manière à ne pas être trop voyant. Les résultats de cette analyse sous connus sous 5 jours.

La dernière étape de ce diagnostic immobilier concerne l’évaluation de l’état de dégradation du matériau amianté afin de préconiser le type de traitement adéquate. En fonction des conclusions de la grille d’évaluation, il vous sera nécessaire de faire réaliser une Evaluation périodique de l’état de conservation du matériau, ou bien de réaliser des actions correctives (Travaux pour enlever ou protéger le matériau en question).

Chaque matériau repéré fera l’objet d’une photo et son emplacement sera indiqué sur notre croquis.

Pour en savoir plus sur ce diagnostic

Le diagnostic immobilier électrique

L’objectif de ce diagnostic immobilier est de vérifier la conformité de l’installation électrique privative à partir du disjoncteur principale. L’ensemble des éléments de l’installation est analysé avec une liste de vérification réglementaire à faire. Les éléments principaux de l’installation sont :

• Disjoncteur principale
• Tableau électrique
• Prises
• Eclairage

Chaque anomalie listée dans le rapport fera l’objet d’une photo pour vous permettre de mieux comprendre de quoi il s’agit. Il sera également précisé l’emplacement exact de l’anomalie détectée, pour faciliter sa correction.

Veillez à préparer notre visite et à ne pas encombrer l’ouverture du tableau électrique ou à avoir un contrat en cours avec un fournisseur d’énergie. Il arrive souvent que lors de notre visite, le tableau ne puisse pas être démonté ou tout simplement que l’installation ne soit pas alimentée en électricité. Dans ce cas de figure, notre rapport indiquera des réserves car le diagnostic ne sera pas complet et une visite complémentaire sera à prévoir.

Dernière chose, des tests électriques sont prévues dans les vérifications réglementaires et nécessitent la coupure globale de l’installation pendant quelques minutes.

Pour en savoir plus sur ce diagnostic 

Le diagnostic immobilier gaz

De la même manière que pour le diagnostic électricité, le diagnostic gaz consiste en la vérification d’une grande liste de points de contrôle. La sécurité de l’occupant étant une priorité absolue, ce diagnostic immobilier vérifiera le bon fonctionnement des appareils Gaz, leur raccordement, l’évacuation des fumées et la ventilation des locaux contenant un appareil Gaz.

Chaque anomalie listée dans le rapport fera l’objet d’une photo pour vous permettre de mieux comprendre de quoi il s’agit. Il sera également précisé l’emplacement exact de l’anomalie détectée, pour faciliter sa correction.

Pour en savoir plus sur ce diagnostic

Le diagnostic de Performance Energétique DPE

Ce diagnostic immobilier renseigne sur la consommation énergétique et le taux d’émission de CO2 de votre logement et propose une note de A à G permettant d’identifier et de comparer les logements, les classant du plus vertueux (note A) au plus énergivore (note G).

Il présente notamment :

• Une description des principales caractéristiques du logement, de ses équipements (chauffage, production d’eau chaude sanitaire, ventilation, climatisation) et de leurs conditions d’utilisation.
• Le niveau de consommation et le coût estimé des dépenses énergétiques par an.
• Des conseils d’économies d’énergie et des recommandations de travaux (sans obligation) pour améliorer la performance énergétique du logement.

Pour le calcul des étiquettes énergétiques de votre logement, nous allons utiliser une des deux méthodes réglementaires : 3CL ou 3 Factures. Le choix se fait en fonction des caractéristiques techniques de votre logement (Chauffage collectif ou individuel, comptage collectif ou individuel) et l’année de construction de votre bien.

• La méthode 3 factures

Le DPE est réalisé sur la moyenne des trois dernières années de consommation d’énergie liées à votre logement. Dans la cas de figure, où vous n’avez pas de factures énergétiques car par exemple le logement est très peu habité, le DPE sera noté « Vierge » sans étiquette.

• La méthode 3CL

Cette méthode s’appuie sur une analyse des caractéristiques du bâti (isolation, surfaces vitrées, type de matériaux mis en œuvre, modes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, etc.).

BON A SAVOIR

A partir du 1^er Juillet 2021, la méthode 3 factures va être rétiré La méthode 3 factures est retirée. Le DPE devra être calculé avec la méthode 3CL et s’appuie désormais uniquement sur les caractéristiques physiques du logement comme le bâti, la qualité de l’isolation, le type de fenêtres ou le système de chauffage. Concrètement le mode de calcul va devenir unique et pourra être transposé à tous les types de biens. Cette disposition devient obligatoire à partir du 1^er Juillet 2021.

Pour en savoir plus sur ce diagnostic

L’état des risques naturels ERP

Ce diagnostic immobilier est constitué en sollicitant des bases de données mises à disposition par des administrations locales.

Ce document répertorie l’ensemble des « risques » associés à l’emplacement géographique de votre bien, et notamment :

• Les risques géologiques (risque sismique, risque d’affaissement au-dessus des anciennes carrières)
• Les risques d’inondation
• Les risques technologiques
• L’exposition aux bruits

Pour en savoir plus sur ce diagnostic